买房（fáng）是人生一（yī）大事（shì），签订房屋买卖合同更不可放松警惕（tì），因为买卖双方（fāng）在专业知（zhī）识上信息不（bú）对称，有（yǒu）时买方并非（fēi）出（chū）于本意或者不知道如何把握合同，以致（zhì）最（zuì）后在合同履行中处于被动地位（wèi）。因此，在签订房屋买（mǎi）卖合同（tóng）时需要多加注（zhù）意，了解合同（tóng）内容，谨防合同陷阱。

签订空白条款需注意

1．看是否有商品房预售（shòu）许可证

取得商品房预售许（xǔ）可证（zhèng）必须符合下列条件：

（1）开发企业具有企业法人营（yíng）业执照和房地产开发（fā）企（qǐ）业资质证书；

（2）取得土地（dì）使用权（quán）证书和使用土（tǔ）地（dì）批准（zhǔn）文（wén）件；

（3）持有（yǒu）建（jiàn）设工程规划许可证和建设工程开工（gōng）许可（kě）证；

（4）已通过（guò）竣工（gōng）验收；

（5）供水、供电（diàn）、供（gòng）热、燃（rán）气、通信等（děng）配套基础（chǔ）设施具备使用条件，其他配套基础设（shè）施和公共设施具备交付（fù）使用条件或已确（què）定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

买现房的（de）好（hǎo）处在于可（kě）以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产（chǎn）权利证（zhèng）书等。购房人可到房地产（chǎn）管理（lǐ）部门核实该商品房预售许可（kě）证（zhèng）真假（jiǎ）即可，无商品房预（yù）售（shòu）许可（kě）证（zhèng）对外销售（shòu）房屋的，购买时都有（yǒu）隐患，存有（yǒu）不安全（quán）因素。

2．看合同中的（de）土地性（xìng）质

现（xiàn）在很多房地（dì）产开发项（xiàng）目（mù）的用地虽然是出（chū）让用地，但由于土地（dì）性质为综合用地（dì）或者商（shāng）住两（liǎng）用（yòng）地，导致土（tǔ）地使用年限（xiàn）不（bú）是（shì）70年，甚至（zhì）有些只有40年（nián）。

在购买时一定要看清（qīng）土地是否为（wéi）出（chū）让（ràng）取得以（yǐ）及土地使用年限是否（fǒu）为70年。目前法律（lǜ）只是（shì）规定住宅到（dào）期可自（zì）动续期，其他非（fēi）住宅性质土地一般需缴费续期。

3．看（kàn）清楚房屋用（yòng）途（tú）

现在有些对（duì）外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓（yù）。

关（guān）于公寓的界（jiè）定（dìng），目前不（bú）是很明确。明确（què）的是，国家强制标准中对日（rì）照的（de）要求（qiú）没有提及公寓（yù）一词，只有对住宅的解释。公寓光照时间不需要满足大（dà）寒（hán）日有效日照内满窗日照时间不少于（yú）两小时。另（lìng）外公寓（yù）能否作（zuò）为学区房（fáng），目前（qián）教育部门（mén）也没有明确的答复， 因此（cǐ）为了孩子入（rù）学购房的要特别慎重。

4．物（wù）业也（yě）不能忽视（shì）

在签订商品房合同时会与前（qián）期物业（yè）公司签（qiān）订物（wù）业服（fú）务合同，由于开发（fā）商与前期物业公（gōng）司关（guān）系（xì）一（yī）般比较紧密（mì），物业公司的声（shēng）誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅（yuè）读。

虽然成立业（yè）委会后可以（yǐ）解（jiě）聘物业公司，但目（mù）前的现（xiàn）实是很多小（xiǎo）区因为（wéi）居住率不足（zú）或者（zhě）业（yè）主不愿多操心，业委会的成立遥遥（yáo）无期，导（dǎo）致业主和物（wù）业（yè）之间纠纷（fēn）较多。

5．车库和（hé）地下室或者阁楼（lóu）的约定

合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏（cáng）室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头（tóu）承诺的东（dōng）西往（wǎng）往因为缺乏证据（jù）最（zuì）后不了（le）了之。

是否有（yǒu）车库，一定要看规划（huá），而（ér）不（bú）是听开（kāi）发商口头承诺（nuò）。另外人防车位（wèi）也需特别注意。

6．面积的约（yuē）定

这是目前引发纠纷最多的条款，大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错（cuò）误的（de）。

如果购房人和开发商有约定（dìng），先遵照约定，无约定（dìng）再按照规定执行。开发（fā）商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有（yǒu）资质的测（cè）绘（huì）部门出具的面（miàn）积为主（zhǔ）。

这一做（zuò）法规（guī）避了（le）3%的法（fǎ）定条件。大家一（yī）定要看清楚（chǔ）这点，可以（yǐ）在合同签（qiān）订时直（zhí）接约定面积，明确约（yuē）定超过多少（shǎo）不（bú）再付费。

7．贷（dài）款（kuǎn）问题的（de）约定

开发商（shāng）往往答应帮助购房（fáng）人贷（dài）款（kuǎn），但（dàn）合（hé）同（tóng）却不约定无（wú）法贷款可（kě）以退房（fáng），而是约（yuē）定因为购房（fáng）人信誉等问题导致（zhì）不能（néng）贷款的，购房人需（xū）一次（cì）性付清房款。

可以先行查询个人信用（yòng）或者在合同中明确约定“因无法贷款（kuǎn）可以解除合同”。

8．逾期或（huò）者赔偿（cháng）的问题（tí）

开发商和购房人会在（zài）合同中，对双（shuāng）方办（bàn）证（zhèng）或者缴纳购房款（kuǎn）等问题（tí）的期限进行（háng）约定，但如果细心（xīn）就（jiù）会发现，双方违约后，赔偿的金（jīn）额是不对等（děng）的，合同签（qiān）订时（shí）可要求（qiú）对等待遇。

9．交（jiāo）房的（de）问题

交（jiāo）房的条件，一定要在合同中明确。在哪个验收环节之后（hòu），才（cái）可（kě）认（rèn）定（dìng）完成交房。验收方式有单（dān）体验（yàn）收、综合验（yàn）收、竣工（gōng）验收备案（àn）、消（xiāo）防验（yàn）收等。

单体验收后，有（yǒu）可（kě）能小区还处（chù）于（yú）建设状态，小区内的道路、绿化（huà）都有可能未完成，居住不一定方便，因此需约定清（qīng）楚。

10．小区公共区（qū）域和公共部位的约（yuē）定

开发商往往会告诉购房者，小区内的会（huì）所（suǒ）、健（jiàn）身（shēn）场所等多么（me）规范、多么先进，绕开产权问题。

如果（guǒ）合（hé）同未约定这（zhè）些场所的产权，开发商有可能卖掉这些场（chǎng）所（suǒ），买主不一定（dìng）能让业主免费或者优惠使（shǐ）用（yòng），如果合同中约定了这些（xiē）场所的所有权归业主所有（yǒu），则开发商不能出售（shòu）这些场所（suǒ）。

11．对各类设施的（de）约（yuē）定（dìng）

燃气、宽带等，往往（wǎng）开发商都只选择一（yī）家，导致（zhì）用户无法选（xuǎn）择（zé），如果在合（hé）同中约（yuē）定，要求（qiú）开发（fā）商允许几（jǐ）家经营商进入小区，业主就有主动权了。

12．双方（fāng）协商解决的内容必须多研究

凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是（shì）对开发商不利的，一（yī）定（dìng）要明确违约责任，不（bú）能（néng）简单地标（biāo）注协商解决。

合（hé）同附件也要留（liú）意

商品房买（mǎi）卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图（tú）、公共（gòng）部位与公（gōng）用房屋分摊建筑面积构成说（shuō）明、装修设备标准和合同补充协议。

（1）房（fáng）屋平面图应标明（míng）每一个房间（jiān）具体的尺寸以及（jí）墙体的宽（kuān）度（dù），还应标明（míng）阳台的大小、空调（diào）机位等（děng）具（jù）体的设备位置。

如果上（shàng）述内容不明确，则房屋平面图（tú）起不到准（zhǔn）确指示的作用（yòng），对开（kāi）发（fā）商来说也没有明确的（de）约束。

（2）无论（lùn）是房屋平面（miàn）图，还是公共部位（wèi）与公用房屋分（fèn）摊（tān）建筑面（miàn）积构成说明和装修设备标准（zhǔn），都（dōu）应使（shǐ）用准确的数（shù）字和具体的描述来表示其内容，而不（bú）应使（shǐ）用概念（niàn）化的词语。

像（xiàng）“高级”“名牌”“精装修”这（zhè）类词语不应在附件（jiàn）中出（chū）现，而（ér）应（yīng）明确“高级”具体标准是什（shí）么，“名牌”是什么牌子，“精装（zhuāng）修”达（dá）到什么装修效（xiào）果。

（3）根（gēn）据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全（quán）可以不受（shòu）格式（shì）条款的限制（zhì），与（yǔ）开发商（shāng）进（jìn）行（háng）协商，行使合（hé）同的（de）修（xiū）改（gǎi）和补充权，在主合同之外，签定补充协（xié）议，以明确一些模糊概念，修正主合同（tóng）中的不（bú）合理条（tiáo）款。

13．房（fáng）屋交付后，买受人发现房屋实际情（qíng）况与销售广告不（bú）符（fú），可以（yǐ）要求开发商（shāng）承担违约责任（rèn）吗？

为了保护购房者的权益，《最（zuì）高人民（mín）法（fǎ）院关于审理商（shāng）品房买卖（mài）合同纠纷案件适（shì）用法（fǎ）律若干问题的解释》第三条规定：“商（shāng）品房的销售（shòu）广告和宣传资料为要约邀（yāo）请，但是出（chū）卖人就商品房开发规（guī）划范围内的房屋及相关设施所作的（de）说明（míng）和允诺（nuò）具体确定，并对商品房（fáng）买卖合同的（de）订立以及房（fáng）屋（wū）价格的确定有重（chóng）大影响的（de），应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买（mǎi）卖合同，亦（yì）应当视为合同（tóng）内（nèi）容，当事人违反（fǎn）的，应（yīng）当承担违约责任（rèn）。”

由（yóu）此可见，对于房地产广（guǎng）告中的有关房屋及其（qí）相关（guān）设施的说（shuō）明及（jí）允诺，如果其对订立（lì）合同定价有重大影响，那（nà）么即使该说明和（hé）允诺未载入房（fáng）屋买（mǎi）卖（mài）合（hé）同（tóng），也属于合同内容。若购房者发现说明或（huò）允诺的内容与实（shí）际不（bú）符时，可以要求开发商承担违约责任。

14．哪些房地（dì）产（chǎn）不能转让（ràng）？

根据《城市（shì）房地产管理法》第三十八（bā）条规定，下列房地（dì）产（chǎn），不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不（bú）符合本法第三十九条（tiáo）规定的条件的；

（2）司法机（jī）关和行政机关依法裁定、决定查封或者（zhě）以其他形式限制房地产权利的；

（3）依（yī）法（fǎ）收（shōu）回土地使用（yòng）权的（de）；

（4）共有房地（dì）产，未经其他共有人书（shū）面（miàn）同意（yì）的；

（5）权（quán）属（shǔ）有争议的；

（6）未依法登记领取权属证（zhèng）书的；

（7）法律、行政法规规定禁止（zhǐ）转让（ràng）的其他情（qíng）形。

15．仅有房（fáng）产证，没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？

不动产以（yǐ）登记的方式（shì）进（jìn）行公示（shì），只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能（néng）获得不动产的（de）所有权，登记就是将（jiāng）新的（de）所（suǒ）有人的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿（bù）是物（wù）权归属（shǔ）和内容的根（gēn）据。而房产证是房产（chǎn）部门发给权（quán）利人的一种享（xiǎng）有权利的凭证，只起到证据的（de）作用，当不动产登（dēng）记（jì）簿记（jì）载的权利人和（hé）房产（chǎn）证记载（zǎi）的权利人不同时，以不动产登记簿（bù）为准。即房产证（zhèng）的效（xiào）力弱于不（bú）动产登记簿的效（xiào）力。一旦出现（xiàn）房屋产权纠纷，不（bú）动产（chǎn）登记簿上所记载的人（rén）则拥有房屋（wū）的（de）所有权。因（yīn）此，在购买房屋时，一定要注（zhù）意进行不动产登记或者不动产登记（jì）的（de）变更（gèng）。

16．买来的住房面积缩（suō）水怎么办？

面积缩水（shuǐ）是（shì）买（mǎi）房（fáng）族（zú）经常（cháng）遇到（dào）的问题，对（duì）于房屋“面积缩水（shuǐ）”的问题，应以房地（dì）产管（guǎn）理部门所做（zuò）的测量面积为准。《最（zuì）高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面（miàn）积缩水问题作出（chū）了明确（què）的规定：第一，误差率在（zài）3%以（yǐ）内的，当事人不能请（qǐng）求解除合同（tóng），但是对（duì）于缩水部（bù）分（fèn）的购房款，开发商应当返还。第二，误（wù）差率超过3%，买房人可以选择（zé）请求解（jiě）除合（hé）同，或者不解除合（hé）同，但是要求开（kāi）发商承担其他责任。

17．开（kāi）发商逾期交房怎么办？

开发商应该按（àn）照约定的（de）时间交付（fù）房屋，这是开发商的主要义务。如果开发（fā）商没有按期交（jiāo）房，买受人可以根据不（bú）同情况，采取不（bú）同的方（fāng）式来维护自（zì）己的合法权益（yì）。第一（yī），开发商不能按期交（jiāo）房，经（jīng）催告后在合（hé）理期限内仍没有履行的，买受人（rén）可以解除合同（tóng）；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受（shòu）人不（bú）解除合同，可以请求（qiú）开发商承担违约（yuē）责任；第三，逾期交（jiāo）付，经催告后开发商（shāng）在合理（lǐ）期（qī）间内交付的，不（bú）能（néng）解除（chú）合（hé）同（tóng），但是可以（yǐ）请求（qiú）开（kāi）发商承担违约（yuē）责（zé）任。需要（yào）注意（yì）的是，买受人享（xiǎng）有的（de）解除权（quán）必须（xū）在（zài）法定期间内行使，不行使的，解（jiě）除权（quán）消灭。

18．房屋买卖合（hé）同签订后，因意外（wài）事故使房屋毁损、灭失的风险（xiǎn）由谁承担（dān）？

《最高人民（mín）法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案（àn）件（jiàn）适用（yòng）法律若干问（wèn）题的解释（shì）》第（dì）十一条就此问题的不（bú）同情况分别作（zuò）了规定：“对（duì）房屋的转（zhuǎn）移（yí）占有，视为房屋的交（jiāo）付使用，但当（dāng）事人另（lìng）有约（yuē）定（dìng）的（de）除外（wài）。房屋毁损、灭失（shī）的（de）风险（xiǎn），在交付使用前由出（chū）卖人承（chéng）担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出（chū）卖人的书（shū）面交（jiāo）房通（tōng）知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损（sǔn）、灭失的（de）风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买（mǎi）受人承担，但法律另有（yǒu）规定或者当事（shì）人（rén）另有约（yuē）定（dìng）的除外。”

由此可见，一般情（qíng）况（kuàng）下，房屋损坏的风险，在房（fáng）屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给（gěi）买受（shòu）人之后（hòu），由买受人承担。此处所说（shuō）的交（jiāo）付，是指房屋（wū）的（de）转移（yí）占有（yǒu），就是把房屋（wū）由出（chū）卖人手中，交到买（mǎi）受人手中，由买受人占有使（shǐ）用该房屋。

19．签（qiān）订商品（pǐn）房（fáng）预售合同，应具备哪些（xiē）条件？

根据《城市房地产管理法》第四（sì）十五条规（guī）定,商品（pǐn）房预售，应当符合下列条（tiáo）件：

（1）已交付（fù）全部土地使用权出让金，取（qǔ）得土地使用权证书；

（2）持有建设工程（chéng）规划许可（kě）证；

（3）按提供预售的（de）商品房计算（suàn），投入开发建设的（de）资（zī）金达（dá）到工程建设总投资的（de）百分之（zhī）二十五以上，并已经确定施（shī）工进度（dù）和竣（jun4）工交付（fù）日（rì）期；

（4）向县级以上人民政府房（fáng）产管（guǎn）理部门办（bàn）理预售登记，取得（dé）商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国（guó）家有关规（guī）定将预售（shòu）合同报县级以上人民（mín）政府房产管（guǎn）理部门和土地（dì）管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须（xū）用于（yú）有关的（de）工（gōng）程（chéng）建（jiàn）设（shè）。

20．出卖人未取得商品（pǐn）房预（yù）售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

《最高（gāo）人民法院关（guān）于审理商品（pǐn）房（fáng）买（mǎi）卖合（hé）同纠纷案件适用法律若干问（wèn）题的解释》第二条规定（dìng）：“出卖人未取得商品（pǐn）房（fáng）预售许可证（zhèng）明，与买（mǎi）受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在（zài）起诉前取得商品房（fáng）预售许可证明（míng）的（de），可以认定有效（xiào）。”

可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品（pǐn）房预售（shòu）许可证明，否则，该合同（tóng）无效。当然，也有例外情况。如果在买（mǎi）受人向法院起诉之（zhī）前，商品房预售人（rén）取（qǔ）得了商品（pǐn）房预售许可证（zhèng）明，可认（rèn）定预售合（hé）同（tóng）有（yǒu）效。

21．房屋买（mǎi）卖双方签订预售（shòu）合同（tóng）后，没有进行登记（jì）备案，一方当事（shì）人（rén）可以请求确认合（hé）同无效吗？

《最高人民法院关于审理商（shāng）品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律若干问（wèn）题的解释》第六条规定：“当事（shì）人以商（shāng）品房预售合同（tóng）未（wèi）按（àn）照法（fǎ）律（lǜ）、行政（zhèng）法规（guī）规定（dìng）办理登记备案手（shǒu）续为（wéi）由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约（yuē）定以（yǐ）办理登记备案手续为（wéi）商品房预售合（hé）同生效条件的，从其约定，但当事人（rén）一（yī）方（fāng）已（yǐ）经履行（háng）主要义（yì）务，对（duì）方接受的除外。”

由此可见（jiàn），虽（suī）然法律要求签订商品房（fáng）预（yù）售合同后，需进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有（yǒu）办理（lǐ）登记备（bèi）案手续，当事人要求确认合同无效的，法（fǎ）院不予支持（chí），是否办理登记备（bèi）案手续不是预（yù）售合（hé）同生效的条件。

22．房（fáng）屋（wū）出现质量（liàng）问题，任（rèn）何时候都可以要求（qiú）出卖人修复（fù）吗（ma）？

《商品房销售管理办法》第三十（shí）三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质（zhì）量保（bǎo）修责任。当事人应当（dāng）在合同中就（jiù）保（bǎo）修范（fàn）围、保修期（qī）限、保修责任等内容作出约定。保（bǎo）修期从交付之日起（qǐ）计（jì）算。商品住宅的保修（xiū）期（qī）限（xiàn）不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质（zhì）量保修书约定保修期的（de）存续期；存续期少于《商品住宅（zhái）实行质量保证书和（hé）住宅使用说明书（shū）制度的（de）规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保（bǎo）修期不（bú）得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅（zhái）商品房的（de）保修期限不得低（dī）于（yú）建设工程（chéng）承包单位向建设单位出具的质量保（bǎo）修书约定保修期的存续期。在保修（xiū）期限内发生（shēng）的属于保修范围的质量问题，房（fáng）地产开发企（qǐ）业应当履行保修义务（wù），并对造成的损（sǔn）失承（chéng）担赔偿（cháng）责任。因不可抗力或者使用不当造成的（de）损坏，房地产（chǎn）开（kāi）发企业不承担责（zé）任。

此外，《建筑工（gōng）程质量管理条（tiáo）例》第四十条规定，在正常使用条件下（xià），建设工程的最（zuì）低（dī）保修（xiū）期限为：（1）基（jī）础设施（shī）工程、房屋建筑的地基基础工（gōng）程和主体结构工程，为设计文件（jiàn）规定的该（gāi）工程的合（hé）理使用（yòng）年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生（shēng）间（jiān）、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个（gè）采暖（nuǎn）期、供冷期；（4）电气管线（xiàn）、给排水管道、设备安装和（hé）装修工（gōng）程（chéng），为（wéi）2年。其他项（xiàng）目的保修期限由发包方与（yǔ）承包（bāo）方约定。

由（yóu）此可见，关（guān）于（yú）房屋的保修（xiū）期，是比较复杂（zá）的，当事人为了（le）维护自（zì）己的（de）权益，除了依（yī）照法律规定，还可以在合同（tóng）中进（jìn）行详细的约定，制（zhì）定房屋（wū）的保修（xiū）条款。所以，房屋出现质量问题，并（bìng）不是任何时（shí）候都可以要求（qiú）出（chū）卖人维（wéi）修（xiū）的，出卖人的（de）保修期是有一（yī）定的期限的。

23．房（fáng）屋买卖双方签（qiān）订合同（tóng）后（hòu），出卖人与第三人（rén）恶意串通，又（yòu）签（qiān）订合（hé）同（tóng）并交付使用，买受人（rén）可以请（qǐng）求确认第二个合同无效吗？

《最高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案（àn）件适用法律若（ruò）干问题的解释（shì）》第十条规定：“买受人（rén）以（yǐ）出卖人与第三人恶意串通，另行订立（lì）商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其（qí）无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的（de）商品（pǐn）房买卖合同无效的（de），应予（yǔ）支持（chí）。”

因此，房（fáng）屋买卖双方（fāng）签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将（jiāng）房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三（sān）人是恶意串通，其（qí）可请求法院（yuàn）确认出卖（mài）人与第三人签订的合同无（wú）效。实际生活中，如果第三人明知买卖双方的合（hé）同，还与出（chū）卖人签约，其实就（jiù）是恶（è）意。

24．房屋交付使用后（hòu），房产证迟迟（chí）办不下（xià）来（lái），开发商（shāng）是否（fǒu）承担违约责任？

《最高人民法院关于审（shěn）理商品房买（mǎi）卖合同纠纷（fēn）案（àn）件（jiàn）适用（yòng）法律若干（gàn）问题的解释》第十八条（tiáo）规定（dìng）：“由于出（chū）卖（mài）人的原因（yīn），买受人在下列期（qī）限届满未能取得（dé）房屋权属证书的，除当（dāng）事人有（yǒu）特（tè）殊约定外（wài），出（chū）卖人应当承担违约责任：（一）商品（pǐn）房买卖（mài）合同约定的（de）办（bàn）理房屋（wū）所有（yǒu）权登记的期限（xiàn）；（二）商（shāng）品（pǐn）房买卖合同的标的物（wù）为尚未建成房屋（wū）的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合（hé）同订（dìng）立之日起90日（rì）。合同没有（yǒu）约定违（wéi）约金或者损失数额难以确定（dìng）的，可以（yǐ）按照已付（fù）购房款总额（é），参照中国人（rén）民银（yín）行规定的金融机（jī）构计收逾期贷款利息的标（biāo）准计算。”上述条（tiáo）文规定了开发商逾期办理房（fáng）产证应承担的责任。

实际生活（huó）中，房产证迟（chí）迟办不下来，有部（bù）分原因是（shì）因为（wéi）开发商（shāng）出售手续不（bú）能及时办理齐全。由（yóu）于开发商的原因，导致购（gòu）房者在一定的期间拿不（bú）到（dào）房产证的，购房（fáng）者可以（yǐ）要求开发商承担违（wéi）约责任。为了更（gèng）好地维护自身权益（yì），购房者在签订购房（fáng）合同时，最好约定办理房产证的（de）期限（xiàn），将时间（jiān）约定明确（què），以（yǐ）防开发商恶意拖延办证（zhèng）时间。

25．房（fáng）屋（wū）买卖时，该房屋所占范围的土地（dì）使用权是否随之转移？

《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转（zhuǎn）让、抵押时，房屋的所有权（quán）和（hé）该房（fáng）屋（wū）占（zhàn）用范围内的土地使用权同时转让、抵（dǐ）押。”根据上述法条规定，房屋买卖时，该房（fáng）屋所占范围的土（tǔ）地使用权也随之转移，这（zhè）就（jiù）是所（suǒ）谓的“地随房走”。房屋（wū）买卖双方签订购房合（hé）同后（hòu），买（mǎi）卖双方应到房（fáng）屋（wū）所在（zài）地的县级以上地（dì）方人民政府（fǔ）的房产管（guǎn）理部门办理房（fáng）屋产权转（zhuǎn）移登记手续，之（zhī）后房屋买卖（mài）双方（fāng）凭借（jiè）变更（gèng）后的房屋所有权（quán）证（zhèng）书和相关证件，到同级（jí）人民政府的土地管理部门申请办理土地使（shǐ）用权变更登记，土地管理部门核实后，由同（tóng）级人民政府更换土地使（shǐ）用权证（zhèng）书。至此，土地使用权随着（zhe）房屋买（mǎi）卖发生变更。

26．房屋买（mǎi）卖双方（fāng）已办完过户手续，双方还能解（jiě）除合（hé）同吗？

《合同法》第（dì）九十（shí）三条规定：“当（dāng）事人协商（shāng）一致，可以解除合同（tóng）。当（dāng）事人可（kě）以（yǐ）约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就（jiù）时，解除权人有（yǒu）权解除合同。”

由此可见，只要当事人双方（fāng）协商一致，或者合同约定（dìng）的（de）解除合同的（de）条件（jiàn）成就，是可（kě）以解除合同的，即使（shǐ）房屋已（yǐ）经（jīng）过户（hù）。

27．房屋买卖合（hé）同签订后，一方以未办理房屋产权变更登（dēng）记为（wéi）由主张（zhāng）合同无效，能否成立？

《物权法（fǎ）》第十五条规定：“当事（shì）人（rén）之间订立有关设立、变更、转让和（hé）消（xiāo）灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自（zì）合同成立时生效；未办（bàn）理物权（quán）登记的，不影（yǐng）响合同效力。”

由此（cǐ）可见，对房屋买卖双方当事人（rén）来说，双方（fāng）只（zhī）要签订了合同，是否（fǒu）到登记机关办（bàn）理登记，不影（yǐng）响合同效力。除非当事人（rén）在合同中约定合（hé）同生（shēng）效的时间或（huò）其（qí）他条款，否（fǒu）则，自合同成立时生效。所以，不能（néng）因未办理变更登记，主张合同无（wú）效。

28．房屋买卖中，买（mǎi）受人迟延交付购房款，出卖人可否（fǒu）要求解除（chú）合同？

《最高人（rén）民法（fǎ）院关（guān）于审理商（shāng）品房买卖（mài）合（hé）同纠（jiū）纷（fēn）案件适用（yòng）法律若干问题的（de）解释》第十五（wǔ）条规定：“根据（jù）《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房（fáng）屋或者买受人迟延支付购房款（kuǎn），经催（cuī）告后在三个月（yuè）的合理期限内仍未履行，当（dāng）事人（rén）一方请求解除合同的，应予支持，但（dàn）当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事（shì）人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方（fāng）当事人没有催告的，解除权（quán）应当（dāng）在解除权发生之日（rì）起一年内行使；逾期不行使的，解除权消（xiāo）灭。”

由（yóu）此可见，房屋的买（mǎi）受（shòu）人迟延（yán）交付房（fáng）款的，出卖人可（kě）先予催告，要求其履（lǚ）行合同，支（zhī）付购房款，如（rú）果买（mǎi）受人在催告后3个月的（de）合理期限内仍不（bú）支付，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期（qī）限。

29．租赁房屋被（bèi）卖，租房人有权继续居住吗？

《合（hé）同法》第二百二十九（jiǔ）条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的（de）效（xiào）力（lì）。”《最高人（rén）民法院关于贯（guàn）彻执行（háng）〈中（zhōng）华人民共和国民法通则〉若干（gàn）问题的（de）意见（jiàn）（试行）》第（dì）一百一十九条规（guī）定：“私有（yǒu）房屋在租（zū）赁期内（nèi），因买（mǎi）卖、赠与或者（zhě）继（jì）承发生房（fáng）屋产权转移的，原租赁合（hé）同（tóng）对承租人（rén）和新房主（zhǔ）继续有效。”由此可见，租赁房屋被卖（mài），租房人（rén）有权继（jì）续（xù）居住（zhù）。

案例君补充：《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按（àn）照租赁合同（tóng）占（zhàn）有（yǒu）期限内发生（shēng）所有权（quán）变动的，不影响租赁合同（tóng）的效力。

30．什么是房（fáng）屋承租人的优先（xiān）购买（mǎi）权（quán）？

房屋承租人的优先购买权是指（zhǐ）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前（qián）的合理期限内通知承（chéng）租人（rén），承租人享（xiǎng）有以同等条件优（yōu）先购买的权利（lì）。《合（hé）同法》第二百三十（shí）条（tiáo）规定，出租人出卖租赁（lìn）房（fáng）屋（wū）时，应当在出卖之前的合理期限内（nèi）通（tōng）知承租人，承租人（rén）享有以（yǐ）同等条件优先（xiān）购买的权（quán）利（lì）。《最高人（rén）民法院关于审理城镇房屋租赁合（hé）同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条（tiáo）规（guī）定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他（tā）侵害承租人优先购（gòu）买权情（qíng）形（xíng），承租（zū）人请（qǐng）求出租人承担赔偿责任（rèn）的，人民法院应予支持。但请求确（què）认（rèn）出租人与第三人签订的房屋（wū）买（mǎi）卖合同无效的，人（rén）民法（fǎ）院不（bú）予支（zhī）持（chí）”。据此，出（chū）租人侵（qīn）害承（chéng）租（zū）人优先购买（mǎi）权（quán）的（de），出租人与第三人签订的房屋（wū）买卖合同不（bú）因此无效，承租人只能请求（qiú）出（chū）租人（rén）承担赔偿责任（rèn）。

房（fáng）屋承（chéng）租人优先购买必须符合以（yǐ）下条（tiáo）件：

(1)仅限于（yú）房屋租赁场合;

(2)出租人出卖出租房屋,应（yīng）当在（zài）出卖之前的合理期限内（nèi）通知承租人。

(3)出（chū）租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;

(4)在转（zhuǎn）租（zū）的场（chǎng）合,次承租人与承租（zū）人都有优先购买权,二者（zhě）发生冲突的,前者（zhě）优先于后者.

案例（lì）君补充：《民法典（diǎn）》第七百二十（shí）六条：出租（zū）人（rén）出卖租赁房屋的，应（yīng）当（dāng）在（zài）出卖之前的（de）合（hé）理期限内通知承（chéng）租人，承租人（rén）享有（yǒu）以（yǐ）同等条件优先购买（mǎi）的（de）权利（lì）；但是房屋按（àn）份共有人行（háng）使优先购（gòu）买权（quán）或者出（chū）租人将房屋出卖给近亲属的除外。